Azərbaycan Prezidenti İlham Əliyevin yeni Fərmanı ilə işğaldan azad olunmuş ərazilərdə daşınmaz əmlaka sahib olmaq istəyənlər üçün yeni ipoteka şərtləri müəyyənləşdirilib. Fərmana görə, əsas dəyişiklik “İpoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası”nın 3-cü hissəsinə aiddir. Sözügedən qaydaların 3-cü hissəsi İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin ilkin ödəniş və aylıq ödəniş şərtlərini müəyyən edir.
Dəyişiklikdə qeyd olunur ki, işğaldan azad edilmiş ərazilərdə ipoteka kreditinin məbləği, kreditin verildiyi tarixdə ipoteka ilə yüklü edilən yaşayış sahəsinin qiymətinin 90 faizindən çox olmamalıdır. Eyni zamanda, həmin ərazilərdə yaşayış sahəsinin alınması məqsədilə verilən kredit məbləği üzrə borcalanın (və ya borcalanların) aylıq məcmu gəlirinin 75 faizindən çox olmaması tələb olunur.
Ümumiyyətlə, ipoteka qanunvericiliyinə əsasən, güzəştli ipoteka kreditinin məbləği daşınmaz əmlakın dəyərinin 90 faizindən, güzəştli kateqoriyaya aid olmayan (adi) ipoteka kreditinin məbləği isə 85 faizindən çox olmur. Yəni sosial (güzəştli) ipoteka alan vətəndaşlar üçün ilkin ödəniş 10 faiz, güzəştli kateqoriyaya daxil olmayanlar üçün isə 15 faiz təşkil edir. Eyni zamanda, adi ipoteka kreditlərində aylıq ödəniş məbləği borcalanın məcmu aylıq gəlirinin 70 faizindən çox olmamalıdır.
Dəyişiklikləri tam şəkildə “sosial ipoteka”ya aid etmək doğru olmaz
Bir sıra ekspertlərin fikrincə, artıq işğaldan azad olunmuş ərazilərdə ipoteka krediti ilə mənzil əldə edilməsi sosial (güzəştli) şərtlərə daxil edilir.
İndiyədək ipoteka kreditləri üzrə güzəşt hüququ olan şəxslər aşağıdakılardır:
- Şəhid ailələri;
- Vətən Müharibəsi Qəhrəmanının və Milli Qəhrəmanların övladları;
- Məcburi köçkünlər və onlara bərabər tutulan şəxslər;
- Ən azı 3 il dövlət qulluğunda çalışanlar (dövlət qulluqçuları daxil olmaqla);
- Ən azı 3 il dövlət ümumtəhsil müəssisəsində müəllim işləyən şəxslər;
- Alimlər;
- İdman sahəsində xüsusi xidmətləri olan şəxslər;
- Ən azı 5 il jurnalist kimi çalışan və Media Reyestrinə daxil edilmiş şəxslər;
- Hərbi qulluqçular;
- Daxili işlər orqanlarında xidmət keçən, xüsusi rütbəsi olan şəxslər və. s.
İndi bu güzəşt kateqoriyasına işğaldan azad olunmuş ərazilərdə mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaşların da daxil edilə biləcəyi qeyd olunur. Ekspertlərin fikrincə, qaçqın və məcburi köçkünlər onsuz da əvvəldən güzəştli ipoteka almaq hüququna sahibdirlər. Hazırda Qarabağ və Şərqi Zəngəzur zonasında məcburi köçkünlərə yaşayış sahəsinin dövlət tərəfindən pulsuz verilməsi prosesi aparılır. Onların 30 ildən artıq müddətdə pozulmuş əmlak hüquqlarının bərpası dövlətin əsas sosial öhdəliklərindən biridir. Ekspertlər bildirirlər ki, yeni şərtlər məcburi köçkün statusu olmayan, lakin həmin ərazilərdə mənzil almaq istəyən şəxslərə şamil ediləcək. Bununla belə, dəyişiklikləri tam şəkildə “sosial ipoteka”ya aid etmək doğru olmaz. Çünki sosial ipoteka kreditlərində kredit məbləği və illik faiz dərəcələri ilə bağlı əlavə güzəştlərin tətbiqi hələ ki, göstərilməyib.
Əslində, bununla İKZF-nin xətti ilə verilən ipoteka kreditləri 3 istiqamətdə kateqoriyalaşır:
| Adi ipoteka krediti | Güzəştli ipoteka krediti | İşğaldan azad olunan ərazilər üçün nəzərdə tutulan kredit | |
| Maksimum məbləğ | 150 000 AZN | 100 000 AZN | Adi ipoteka şərtlərinə uyğun məbləğ ilə |
| Maksimal müddət | 25 il | 30 il | Adi ipoteka şərtlərinə uyğun müddətdə |
| Minimal ilkin ödəniş | 15 % | 10% | 10% |
| İllik faiz dərəcəsi (zəmanətli/zəmanətsiz) | 7%-8% | 3,7-4 % | Adi ipotekanın şərtlərinə uyğun faiz dərəcəsi ilə |
Beləliklə, qaydalarda edilən yeni dəyişikliklərə əsasən, vətəndaş işğaldan azad olunmuş ərazilərdə mənzil sahibi olmaq üçün İKZF xətti ilə maksimum 150 min manat məbləğində kredit götürə biləcək. Əldə ediləcək əmlakın qiymətləndirilməsinə uyğun olaraq 10 faizlik ilkin ödəniş tətbiq olunur. Lakin illik faiz dərəcəsində hələ ki, hər hansı dəyişiklik nəzərdə tutulmayıb. Bu mənzilləri 25 il müddətinə, illik 7–8 % faiz dərəcəsi ilə əldə etmək mümkündür. Qeyd edək ki, zəmanətlə alınan ipoteka krediti 7 faiz, zəmanətsiz isə 8 faizlə faizlə verilir.
Ən mühüm dəyişikliklərdən biri aylıq ödənişlərdə tətbiq edilən yeni limitdir. Belə ki, işğaldan azad edilmiş ərazilərdə ev alan şəxslər üçün aylıq kredit ödənişinin onların məcmu aylıq gəlirinin 75 faizini keçməməsi nəzərdə tutulur. Bu isə o deməkdir ki, vətəndaş əməkhaqqısının əvvəlkindən daha böyük hissəsini kredit ödənişinə yönəldə bilər. Yəni məcmu gəlirlə bağlı qoyulan limit əvvəlki şərtlərə nisbətən bir qədər genişləndirilib.
Ekspertlər bildirirlər ki, bu şərtləri tam olaraq sosial ipoteka adlandırmaq doğru deyil. Çünki illik faiz dərəcələri hələ də yüksək olaraq qalır. İşğaldan azad olunmuş ərazilərdə məskunlaşmanı sürətləndirmək üçün daha aşağı faizli və əlverişli ipoteka şərtləri tətbiq olunmalıdır. Dövlətin əsas strategiyası məskunlaşmanı genişləndirmək və sürətləndirməklə yanaşı, eyni zamanda çəkilən xərcləri digər kanallar vasitəsilə geri götürüb təkrar investisiyaya yönəltmək olmalıdır. Ekspertlər hesab edirlər ki, güzəştli ipoteka krediti əldə edən kateqoriyalar hələ də eyni şərtlərlə həmin ərazilərdə daşınmaz əmlak ala bilərlər. Bu fərmanda əsas söhbət işğaldan azad olunmuş ərazilər üçün xüsusi ipoteka şərtlərinin formalaşmasından gedir.
“Pasha Holding”ə məxsus şirkətin Ağdamda ipoteka şərtləri
İlkin ödəniş və gəlir limiti ilə bağlı müəyyən yumşalmalar stimullaşdırıcı addım sayılsa da, evlərin qiymətləri hələ də yüksəkdir. Ekspertlərin fikrincə, dövlət özəl şirkətlərlə əməkdaşlıq edərək mənzilləri daha sərfəli şərtlərlə sata bilər. Eyni zamanda, məcburi köçkünlərin mənzillərinin dəyəri özəl şirkətlərə kompensasiya edilə bilər. Bu halda əsas investisiya yükü özəl sektorun üzərinə düşər və bu, korrupsiya riskini də azalda bilər. Dövlət bununla bir mənzil üçün 150-180 min manat xərcləmək əvəzinə daha ucuz mənzillər alaraq məcburi köçkünlərin yerləşdirilməsini təmin edə bilər.
Ekspertlər əlavə edirlər ki, digər mənzillər üçün ipotekanın əlçatanlığını artırmaq strateji prioritet olaraq götürülməlidir. Və bu yanaşma yalnız yaşayış sahələrinə deyil, qeyri-yaşayış obyektlərinə də şamil edilməlidir:
Bu, bölgənin sosial-iqtisadi inkişafına və əhalinin məskunlaşmasına böyük töhfə verə bilər. İşğaldan azad edilmiş ərazilər üçün ayrıca yuxarı hədlərin müəyyən edilməsi dövlətin həmin ərazilərin sürətli bərpasını və əhalinin daimi məskunlaşmasını təşviqi siyasətidir. Yeni dəyişikliklər gəliri daha aşağı olan və ya nisbətən daha böyük kredit öhdəliyi götürmək məcburiyyətində qalan şəxslərə işğaldan azad edilmiş ərazilərdə ev sahibi olmaq imkanı yaradır”- ekspertlərdən biri belə deyib.
Hazırda sözügedən ərazilərdə mənzil satışı əsasən Ağdam şəhərində müşahidə olunur. Çox güman ki, yaxın illərdə Kəlbəcər, Füzuli və Şuşa şəhərlərində də satış prosesinə start veriləcək. Hələ ki, pilot olaraq, Ağdamda özəl investisiyalar hesabına yaşayış kompleksləri tikilməyə və satışa çıxarılmağa başlanıb.
PAŞA Holding strukturuna daxil olan PMD Group Ağdamda 208 mənzildən ibarət “Ağdam Rezidens” (Ağdam Residence) yaşayış kompleksini inşa edib. Mediada gedən məlumatlara görə, bu kompleksdə mənzillər 1 kv.m üçün 1450 manat qiymətindən satışa təklif olunur.
Bundan başqa, Bakıda “Ağ Şəhər” layihəsində də tanınan “Park Hill” MMC tərəfindən “Park Qarabağ” yaşayış kompleksi inşa edilir. Burada mənzillərin 1 kv.m-i 1100 manat səviyyəsindən təklif olunur.
Hər iki şirkət mənzilləri 36–48 aylıq daxili kredit şərtləri ilə satır. Mənzillər üçün ilkin ödəniş 30 faiz tələb olunur.
Hazırda Qarabağ və Şərqi Zəngəzurda iri həcmli investisiya layihələrinin böyük hissəsi dövlət inhisarındadır: dövlət evlər tikir, yollar çəkir, kommunikasiya xətləri qurur. 2020–2024-cü illərdə bu istiqamətə təxminən 18 milyard manatdan artıq dövlət vəsaiti yönəldildiyi bildirilir. Növbəti 5 ildə isə daha 20 milyard manat xərclənəcəyi gözlənilir.
Hökumət özəl investisiyaları cəlb etməyə çalışsa da, ekspertlər bu sahəyə marağın hələ yüksək olmadığını deyirlər. Onların fikrincə, dövlətin monopoliyası özəl sektorun bazara daxil olmasına maneə yaradır. Habelə rəqabətli və şəffaf investisiya mühitinin yetərincə formalaşmaması isə təhdidləri artırır. Yuxarıda qeyd etdiyimiz ki, “özəl investisiya” kimi təqdim olunan yaşayış mənzillərini isə Prezident ailəsinə məxsus şirkət tərəfindən tikilir.
